申银证券一财社论：楼市需要重构叙事逻辑

楼市到了需要重塑叙事结构的求变时刻。

近日《深圳市住房和建设局中国人民银行深圳市分行关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》明确，自6日起将限购范围继续缩小至福田、南山、宝安（新安街道），符合条件的深圳市户籍居民家庭可在市内罗湖等六个区购买商品房不限套数，1年社保的非深圳户籍家庭在这些区可购买两套房，成年单身人士按居民家庭执行购房政策，房贷利率定价不再区分首套房和二套房。

这是继广州全面放开限购后，北上广深四大城市中又一城市采取跟进策略。相比京沪在部分地区放开限购，深圳的政策介于京沪与广州之间：尽管在部分中心市区放开限购，但在核心城区依然维持限购。

不同城市因地制宜采取不同政策，凸显了各地楼市状况的差异。而在限购问题上，广州的全面彻底与京沪深的渐进推进，何种决策可更有效地与市场交互，在楼市步入买方市场的当下，很难有一个标准答案。

当前各地楼市走势也证明了这一点。市场机构克而瑞发布的数据显示，前八个月，百强房企累计实现操盘销售额同比下降13.1%，降幅较前七个月扩大0.6个百分点，其中8月单月环比降低1.9%，同比降低17.6%。

显然，楼市的健康发展需重构叙事结构和故事逻辑，政策和媒体应逐渐淡化通过房价涨跌、楼市销售额来评判楼市健康与否，因为在楼市进入右侧交易的场景下，房价与成交量已非核心变量。各方更需转变思路和立场，真正潜心研究和践行“房子是用来住的、不是用来炒的”真切内涵。

作为衣食住行用中最大的耐用消费品，住房的居住属性需各方投注更多注意力和政策倾斜，真正满足人们对日益增长的美好居住需求，搭建有效的制度体系完善住房的居住属性。

如果说房改以来，楼市以“硬件”主导行业走势，那么推动楼市健康成长的则是围绕居住属性打造的制度文化，让宜居真正成为楼市健康发展的核心使命。必须指出，楼市右侧交易是以“软件”等支撑体系为主，这至少包括以下几个方面：

一是人与房的法律关系。这是厘定人财物责权利关系的基础，当前中国住房以公寓式住宅为主，其中牵涉到很多共有产权，这导致业主与住房的法律关系相当复杂，很多法律关系变得并不那么清晰，如公摊面积、公共设施等一旦出现外墙脱落等伤人破财事件，如何确定各方责权利关系？地面下沉等地质灾害问题出现，怎么厘定各方责任？

二是社区邻里关系。公摊面积等背后是一个复杂的法律关系，这导致邻里间的关系牵涉到很多外部性问题，如有人使用公共设施和公摊面积多，有的人则使用较少，这些公摊面积等出现损毁等情况，修缮责任和出资比例怎么分配，是迫切需解决的问题。

三是房屋体检、房屋养老、房屋保险等问题。房如人，也有生命周期，公寓式住宅特征在，房屋体检、房屋养老、房屋保险要在所有住户中找寻到合作聚焦解，无疑需要发达高超的制度设计、专业精准的立法执法等，以不偏不倚地构建起权责对等的激励约束兼容机制，避免道德风险和逆向选择。要搭建各方都接受、经济社会成本最小化的房屋体检、房屋养老、房屋保险制度，是一项专业而细致的工作，并非出台一纸公文就可以规范。

当前楼市需围绕住房使用和护养重构叙事，这是长期以来被忽视的领域，随着大部分城市进入住房存量市场，政策聚焦点应放在更好搭建宜居的法律制度体系和社区伦理关系上，强化住房的全生命周期管理体系。当然，在传统的住房交易环节，政策和制度应立足于为不动产交易提供低成本的市场交易秩序，增强市场交易自由度。

老去又逢新岁月，春来更有好花枝。进入买方市场，楼市的健康发展不应用房价涨跌等进行评价，而是需围绕宜居来重构市场叙事逻辑。居住才是不动产的核心功能，让居住变得责权利更清晰、更便利，楼市才能真正健康发展。

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